【概要】
地盤調査結果により軟弱地盤の恐れがあることが判明したことから、支払賃料の鑑定評価に関し、評価条件を変更して意見評価を求めることについて、再度相談したもの。


【応答要旨)
(当方)本件については、3月27日に事前相談し、地盤調査結果を加味した意見

価格を求めようとしたところ。これに加え、実際の用途は小学校敷地であり、
堅固な建物の建築が前提となることに鑑み、前提となる評価条件を変更して、
定期借地権(期間 50 年)を設定するとの想定の下で、新規年額支払賃料の鑑定
評価を依頼したい。


(先方)正式な鑑定評価の再依頼ではなく、意見評価(価格等調査業務)を追加受注

することで対応は可能。


(当方) この場合、最有効使用はどうなるか。


(先方)8,770.43 mの土地規模から、75 m 210戸程度の集合住宅と考える。最近の
マンション需要から、駅近でない当地では賃貸は考えられないため、分譲マンションとなる。


(当方) 事業用定期借地(期間 10 年)と比べて、賃料利回りはどうなるか。


(先方) 事業用定借の預かり保証金は、1年間の年額賃料程度であるところ、一般

定借(住居系)では、土地評価額の 10~15%が相場となる。地主はこの保証金を運用できることから、利回りは1%程度下がる可能性がある。


(当方) 業務期間はどの程度必要か。


(先方) 最低2週間は必要。開発法による評価を行う必要があり、想定する分譲マンションの図面作成や設計を行うが、これを外注するとなると、更に1週間が必要。


(当方) 当方の希望としては、4月24日(金)にゲラを仕上げていただきたい。


(先方) 外注が必要かどうか判断のうえ、4月13日(月)に回答したい。


その後、価格時点など、業務仕様の細部について打ち合わせ。