森友学園より、本財産の鑑定評価書2件(24年度の売払(音大)、26年度の定期借地
(1回目))の開示請求の申出があったことから、開示請求書を受理するため訪問した
もの。

訪問した際、前回開示を行った貸付契約の賃料算定根拠となる鑑定書の内容につい
て、相手方より以下の質問や主張があった。


【財産概要】

豊中市野田町1501番地、土地:8,770.43㎡ (大阪航空局処分依頼財産)


【応接概要】
(相手方の質問及び主張等)
《籠池理事長)
・今回の賃料の元となった軟弱地盤を考慮した再評価で、評価条件が 10 年間から 50
年間の定期借地と変わっているにもかかわらず、この賃料は高すぎる。鑑定評価そ
のものがおかしいのではないか。
・賃料から推定する土地価格は高すぎる。
・賃料や売買の鑑定評価は用途に関係なく一般評価になるのに、契約書上の用途は学
「校となっている。矛盾している。
・貴局から言われて取った我々の鑑定評価書を賃料算定の際に考慮していないのはお
「かしい。全く考慮しないのになぜ我々に取れと言ったのか。
・国の一方的な評価により決定された(貸付や売買の)評価による見積もり合わせで
は、金額面においての他に多くのクレームがあるのではないか。


《籠池副園長》
・来年4月の開校が遅れたら国の責任。我々が依頼した鑑定評価書や契約費用(収入
印紙等)も国で負担するべきもの。これらを含めて損害賠償をする。


《＊＊ 弁護士》
・鑑定評価を依頼する際に、業務内容について、不動産鑑定士にどのような指示をし、
「たのか教えてほしい。
・査定の手法(価格調査報告書 P6)について、収益分析法が取れないとしているが、

その理由を鑑定士に確認できないか。
・国の評価は用途に関係なく、最有効使用でなければならない法的な根拠を示しても
「らわなければ我々は納得できない。
・口頭では言った言わないといったことになるから、我々の疑問点等について、文書
で提示したい。



《＊＊鑑定士》
・価格調査報告書は鑑定評価書とは異なるもの。鑑定評価基準に則って鑑定評価書で

やらないといけない。こんなものは対外的に使えない。
・本来、用途が定まっていないと賃料は出せないもの。査定の手法(価格調査報告書
P6)では、収益分析法について、賃貸条件に用途の制限がないため、事業を特定で
きず適用が困難としている。本件については「学校」という用途が決まっているの
で適用が困難とはおかしい。
・積算法のみの採用で、正常賃料としているのはおかしい。
・地域の種別(価格調査報告書 P6)で「路線商業移行地域」となっているが、周辺は

車両の通行もあまりなく、公園や音大などしかない地域であるのにこの判定はおか
しい。土地評価を高くする意図があるのでないか。


(当方からの回答等)
・相手方が見積もり合わせにおいて、国の評価が高すぎると判断すれば、借りない、

買わないことになり、おっしゃるようなクレームはない。
・国が貸付、売払いにおいて、その処分等価格の評価は用途に関係なく、最有効使用
で評価することになっている。財政法や会計法等により、国は適正時価で処分等す
ることとされており、評価における優遇等はない。ただ公共用、公用、公益事業の

用に供する施設等については、原則、一般競争入札による処分になるところを、随
意契約ができるというメリットはある。
・貴学園の来年4月開校に向けて、当局もできる範囲で協力させていただく。ただで
きないことははっきりと申し上げたい。


(相手方の要求等)
・鑑定評価の内容について疑問があるので、質問状を作成するので、文書による回答を
求めたい。(質問状は＊＊ 不動産鑑定士において作成するとのこと)
・国による評価は貸付用途を考慮することなく、最有効使用を前提とした評価でなけれ
ばならない法令等根拠を示してほしい。(＊＊ 弁護士からの要求であるが、質問状に含
まれる可能性もあるため、質問状になければ別途回答することとする。)


(開示請求関係)
・今回開示文書について、マスキング箇所が多く情報開示になっていないとの不満があ
ったものの、鑑定書の内容についての不満等に終始し、関連する鑑定評価書(1回目の
賃料鑑定評価、H24 音大への売払い鑑定評価)を追加で開示請求する流れとなったこ
とから、現時点において行政不服審査法により審査請求を行うまでは考えていない様子。
・追加2件の開示請求書は7月21日に直接預かり、7月22日付で業務管理課において受
理。開示決定期限は8月21日(金)